V posledních týdnech se řada z vás obrací na doporučení…
'Mám koupit v Belize?'
'Máte nějaké myšlenky na koupi nemovitosti v Cuenca, Španělsko?'
Rád čtu vaše otázky a snažím se odpovědět na co nejvíce. Ale mám na vás také otázku:
Jaký jste investor?
Znalost odpovědi na toto povede dlouhou cestu k tomu, abyste věděli, kam byste měli nebo neměli investovat.
Vezměte si například můj případ…
Právě teď jsem na portugalském Silver Coast a usazuji se ve své nové základně v Praia D'El Rey. Miluji to tady. Počasí je přesně takové, jaké ho mám rád – není potřeba topení ani klimatizace. Mám jedny z nejlepších golfových hřišť v Evropě na dosah ruky. Pokud mám chuť na procházky úzkými dlážděnými uličkami středověkého města nebo posezení na tradiční večeři z mořských plodů, Óbidos je jen 20 minut odtud. Pokud chci rušné město, Lisabon je jen hodinu jízdy. Splňuje všechna moje kritéria pro částečný úvazek.
Ve skutečnosti jsem o tomto místě tak evangelický a o hodnotě, kterou zde můžete najít, jsem o něm šílel přátelům a rodině. Dokonce jsem začal zkoumat vlastnosti pro speciální vydání Dream Homes Digest pro DOPIS (který bude členům k dispozici později tento měsíc).
Ale chci mít jasno, koupil jsem v Praia D’El Rey, protože jsem hledal investici do životního stylu. Pro čistě finanční investici jsou lepší příležitosti jinde…
Proto jsem koupil v Algarve v jižním Portugalsku. Tam jsem našel zabavený luxusní byt za 410 000 EUR, který jsem si mohl koupit bez ztráty peněz as hypotékou 1,1 %. Jen o několik týdnů později jsem našel identický typ jednotky uvedený za neuvěřitelných 830 000 EUR.
Jedná se o super blue-chip condos, takže můžete získat 48 000 až 55 000 EUR ročně na příjmu z pronájmu. Dokonce i na spodní hranici mluvíte o 4 000 EUR měsíčně. Hned od začátku máte pozitivní cash-flow.
Pro mě má větší smysl žít tam, kde chci žít… a investovat tam, kde čísla dávají největší smysl.
Pokud však chcete bydlet v zámoří jen na částečný úvazek, mohlo by pro vás mít smysl koupit si místo, které slouží jak vašemu životnímu stylu, tak i potřebám příjmu.
Jde mi o to, že musíte mít od začátku jasno, co chcete z nemovitosti dostat – a kolik jste ochotni do ní vložit.
Zde je několik kroků, které můžete podniknout, abyste zjistili, jaký jste investor.
Nejprve se musíte rozhodnout, zda kupujete jako investici, nebo kupujete druhý domov/domov pro důchodce.
Potřebujete vytáhnout papír a nemilosrdně se profilovat.
Pokud kupujete čistě pro investici, vaše volby nemovitostí by měly záviset na vašich finančních cílech, vašem stávajícím portfoliu (nemovitosti, akcie, dluhopisy atd.), vaší toleranci k riziku a jednoduše důvodech, proč jste ve hře. Jinými slovy, záleží na tom, jaký jste investor. To je první rozhodnutí, které musíte udělat, když vstupujete na globální trh s nemovitostmi.
Zpočátku se určení, jaký typ realitního investora jste, může zdát jako jednoduchý úkol… takový, který si stěží zaslouží víc než pár chvil vašeho času. To je daleko od pravdy. Nakonec typ investora, kterým jste, půjde dlouhou cestou k určení typu nemovitostí, na které se díváte, a typu nemovitosti, kterou nakonec koupíte.
Ačkoli existují stovky faktorů, které nakonec půjdou do vašeho konečného rozhodnutí, zjištění níže uvedených základů vám pomůže začít:
- Vaše důvody, proč investovat
- Vaše tolerance k riziku a kolik musíte investovat
- Jak chcete nemovitost financovat
- Potřeby vašeho stávajícího portfolia
- Vaše úroveň zkušeností na trhu
- Úroveň zapojení, kterou chcete mít při správě nemovitosti
Podívejme se na ně jeden po druhém.
Proč investujete?
Existuje mnoho důvodů, proč investovat v zahraničí, a u většiny lidí působí několik faktorů. Rád si představuji motivaci investora jako pád v investičním kontinuu.
Na jednom konci kontinua je kupující, který chce nemovitost užívat a užívat si ji, držet ji na dobu neurčitou a nakonec ji předat svým dědicům.
Případný další prodej nemovitosti není pro tohoto kupujícího problém. Pravděpodobně to ani nemusí být kvalifikováno jako „investice“ ve finančním smyslu, ale spíše jako dlouhodobá investice pro rodinu. Zahrnul jsem to sem jako referenční bod pro účely srovnání.
Na druhém konci žebříčku je kupující, který se stará pouze o investiční potenciál nemovitosti. Není důležité, o jaký typ nemovitosti se jedná, kde je nebo k čemu slouží, pokud je potenciál dobré návratnosti vysoký. Někteří z těchto investorů své nemovitosti ani nikdy neuvidí. Většina členů mého Upozornění na trend nemovitostí ( DOPIS ), kteří nedávno koupili předvýstavbu v Brazílii, jsou v ní pouze pro investiční růstový potenciál.
Mezi nimi je samozřejmě nekonečné množství gradientů. Mnozí z vás spadnou někam doprostřed: chcete si koupit nemovitost, která se vám líbí, na místě, které rádi navštěvujete, s přiměřeným potenciálem kapitálového zhodnocení nebo příjmu z výnosů z pronájmu.
Proč na tom záleží? Pokud jste na stupnici úplně vlevo a vždy jste snili o vlastnictví kousku Itálie, možná vás bude zajímat koupit si dům v sicilském kopcovitém městečku za 30 000 dolarů. Pravděpodobně se časem zhodnotí jen skromně – a nikdy si ho nepronajmete – ale to není důvod, proč jste si ho koupili. Pokud jste na úplně pravé straně stupnice, tato vlastnost by nebyla pro vás.
Vaše tolerance k riziku
Musíte si položit otázku: „Kolik peněz musím investovat a kolik jsem ochoten vystavit riziku? To je důležité, protože větší rizika mohou obecně sklízet vyšší odměny… a samozřejmě mohou způsobit větší ztráty.
Chcete-li odpovědět na otázku, musíte zvážit několik faktorů. Mezi ně patří procento vašich celkových aktiv potřebných pro potenciální investici, jak blízko jste k tomu, abyste potřebovali peníze na důchod nebo jiný finanční závazek (lidé pět let po odchodu do důchodu obecně podstupují nižší riziko než lidé vzdálení 20 let) a možná nejdůležitější je vaše celková úroveň pohodlí s finančním rizikem.
Proč je úroveň pohodlí důležitá? Jedna zřejmá věc je, že se budete obávat investice, pokud překročíte svou komfortní zónu. Ale mnohem důležitější než vaše ztráta spánku – alespoň z finančního hlediska – je to, že nepohodlí s investicí může způsobit, že budete dělat unáhlená nebo unáhlená rozhodnutí, pokud bude trh v budoucnu kolísat.
Jak to souvisí s nákupem investiční nemovitosti? Vlastně stejným způsobem, jako se to týká jakékoli investice. Vyberete si investici, která odpovídá vašemu rizikovému profilu. Například nákup předvýstavby může znamenat rychlé zdvojnásobení, ztrojnásobení nebo dokonce pětinásobek vašich peněz, ale přináší to mnohem větší riziko než nákup dokončeného domu v zavedené komunitě.
Historicky je investice v rozvojových zemích vzhledem k jejich relativní nestabilitě a nedostatku regulace obecně rizikovější než v rozvinutých zemích prvního světa. Tak pro mě dnešní svět nevypadá. Vyspělé trhy vidím jako předražené a ohrožené výraznou korekcí směrem dolů. A vidím silné příležitosti, jak se prosadit v přízemí na rozvíjejících se trzích.
Předpokládá se, že za vyšší riziko získáte vyšší výnosy. Svět je v tomto ohledu vzhůru nohama. Vysoce rizikový, rozvinutý svět vykazuje mizerné výnosy.
Vaše možnosti financování
To, jak se kategorizujete jako investor do nemovitostí, hodně souvisí s tím, jak hodláte nákup financovat. Pokud nakupujete v hotovosti a nechcete využít svou pozici prostřednictvím financování, bude pro vás tento proces jednoduchý. Jinak možnosti, které máte k financování, do značné míry závisí na zemi, ve které nakupujete.
Vaše možnosti financování do jisté míry ovlivní, jaký druh nemovitostí budete na trhu hledat. Pokud máte například hotovost na utrácení, můžete investovat opravdu do čehokoli. Na druhou stranu, pokud potřebujete finance a nevlastníte nemovitost, kterou byste mohli použít k zajištění úvěru doma, možná budete chtít zaměřit svou pozornost na projekty, kde je dostupné financování pro developery – jak tomu často bývá u obchodů mimo trh. Přináším DOPIS členů – nebo na spojení s jinými investory nebo na „mimoplánované“ investice, kde nepotřebujete všechny peníze předem.
V mém rytmu jsou místa, kde mohou Severoameričané zablokovat atraktivní bankovní financování. Například v Portugalsku, kde si cizinci mohou zajistit 80% hypotéky za nižší než 1% sazby.
Nezapomeňte, že financování se stává ještě atraktivnějším, když si půjčujete v měnách, u kterých se očekává pokles hodnoty vůči dolaru, protože půjčku splatíte ekvivalentem méně dolarů.
Co dobře zapadá do vašeho stávajícího portfolia?
Aby bylo vaše investiční portfolio dobře vyvážené, mělo by mít řadu aktiv, která zahrnují nemovitosti, a vaše portfolio nemovitostí by mělo mít také kombinaci nemovitostí.
V rámci držby nemovitostí mnoho investorů rádo vytváří mix podobný tomu, jaký má jejich celkové portfolio. To znamená, že kombinují agresivní investice s vyšším rizikem s dlouhodobějšími investicemi se stabilním růstem. Pokud jste například 20 let od důchodu – nebo jinak potřebujete kapitál – pak váš investiční mix bude zahrnovat vyšší procento agresivních investic do nemovitostí zaměřených na růst a kapitálový zisk.
Na druhou stranu, pokud jste blízko důchodu, vaše investice do nemovitostí by se měly přiklonit blíže ke konzervativnějším, stabilně rostoucím nemovitostem produkujícím příjem.
Investice do nerozvinuté surové pláže poblíž Tulumu na mexické Riviera Maya před 20 lety je dobrým příkladem agresivní investice. Hodnoty se zvýšily 20krát nebo více, jak se cesta pokroku převalovala... ale to proto, že cesta pokroku nebyla „jistá“.
Krizové investice ve Venezuele jsou dnes dalším dobrým příkladem investic agresivního stylu.
Na druhou stranu, byt v zavedeném evropském druhém městě by byl považován za konzervativnější koupi. Nejvyšší evropská města, jako je Paříž nebo Londýn, se právě teď cítí riskantní, protože hodnoty byly tak vysoko hnány pocitem, že jsou bezpečným přístavem.
Vaše úroveň zkušeností na trhu
Úroveň zkušeností investora by měla odpovídat typu investic, které provádí. Noví investoři budou nejvhodnější – a pohodlnější – pro některé z méně složitých investic.
Například vlastní rozvojový projekt v odlehlém koutě rozvojového světa může být v pořádku, pokud máte v dané zemi nějaké zkušenosti, znáte jazyk a již jste se na tomto typu investice podíleli, ale nemusí být to pravé pro vaši první zahraniční zkušenost.
Řízené rekreační pronájmy jsou relativně bezpečnou a snadnou investicí, stejně jako investice do podniků, ve kterých máte značné zkušenosti – jako B&B – ačkoli B&B vyžaduje vaši osobní účast.
Vaše požadovaná úroveň zapojení
Podobně jako u investování na finančních trzích vám míra účasti, kterou můžete v tomto podniku uplatnit, říká něco o typu investice, kterou byste měli provádět. Existují investice, které vyžadují minimální osobní zapojení, a jiné, které vyžadují hodně vaší pozornosti.
Chcete-li uvést příklad nízkého zapojení, můžete zvážit investici do rekreačního pronájmu ve vybraném letovisku. Pokud si koupíte kvalitní nemovitost a zajistíte si důvěryhodného správce nemovitosti, můžete si dovolit být docela „od ruky“. Správce nemovitosti vám ji bude pronajímat, postará se o veškerou údržbu a v mnoha případech bude dělat reklamu, díky které budou nájemníci vcházet dovnitř. Čas od času si můžete nemovitost užít sami a jinak relaxovat a vybrat si svůj podíl na příjmy z pronájmu.
Jak se posouváme na stupnici zapojení, vidíme, že ti, kteří chtějí koupit nemovitost a „přehodit“ ji, když cena vzroste, vyžadují trochu aktivnější účast, protože musí alespoň občas sledovat trh a být připraveni prodat, když je správný čas.
Ještě více vaší pozornosti vyžadují restaurátorské projekty, rozvoj vlastního majetku nebo řízení vlastního podnikání. Ty nejsou nutně obtížné – v závislosti na vašich zkušenostech – ale musíte být schopni věnovat odpovídající množství času, aby investice fungovala.
Před nákupem si dobře promyslete čas, který můžete věnovat sledování nebo správě své investice.
Určení toho, jaký jste investor do nemovitostí, bere v úvahu mnoho faktorů. Měli byste se hodnotit a profilovat. Když budete mít lepší představu o tom, jaký typ globálního realitního investora jste, bude pro vás snazší zúžit mnoho možností.
Šťastné, zdravé a úspěšné investování. Užij si cestu.
Vaše komentáře a dotazy
Ricardo říká: Ahoj Ronane. Zajímalo by mě, jestli jsi nějaké udělal DOPIS nabídky v Belize, a co je důležitější, pokud se nějaké chystáte v budoucnu? Plánuji tam odejít do důchodu asi za sedm let.
Ronan říká: Ahoj Ricardo. Části Belize, kde vidím největší potenciál, obecně nejsou vhodné pro typ nabídek pouze pro členy, které sjednávám DOPIS členů. Například v Placencii, kde jsem identifikoval cestu pokroku, je všechno malé a butikové, působí zde jen několik velkých vývojářů... DOPIS .
To však neznamená, že nemůžeme najít nabídky.
Při mé poslední cestě do Placencia jsem navštívil zabavený majetek, který se banka snažila vymazat ze svých účetních knih. Byl to malý projekt o 31 pozemcích. Developer získal povolení a začal budovat infrastrukturu, ale prodal pouze dva pozemky, než banka zabavila. Pozemek vede od hlavní silnice přes poloostrov až k laguně.
Banka se původně pokusila prodat tento projekt za 1,4 milionu dolarů, ale neměla žádného zájemce. Dostal jsem zprávu, že chtějí nabídku kolem 600 000 dolarů za pozemek.
I když vezmeme v úvahu náklady na dokončení infrastruktury – počítal jsem, že to bude vyžadovat dalších 500 000 dolarů – vypadala dohoda jako homerun.
Přinesl jsem to DOPIS ihned. Počítal jsem s tím, že byste mohli prodat 29 položek za každý až 100 000 $, celkem 2,9 milionu $ při investici 1,1 milionu $. Pěkný zisk.
Ale případný kupec zvolil jednodušší cestu. Zaplatil bance 500 000 dolarů. A pak se opřel a nedělal nic… dokud to v říjnu 2018 neprodal za 1,1 milionu dolarů. Své peníze zdvojnásobil za méně než rok s nulovým úsilím a malou režií.
Jakmile se dozvím o další silné příležitosti v Belize, podělím se o ni DOPIS členů.
Mezitím, pokud máte zájem profitovat v Belize, doporučuji, abyste začali mluvit s mým kontaktem tam. Pokud jste a DOPIS člena, jeho kontaktní údaje najdete ve svém DOPIS Rolodex.
Zůstaňte naladěni…
Spojte se s Ronanem Instagram nebo Facebook
Váš každodenní dům snů
Kristdala, Švédsko
795 000 švédských korun (95 420 USD)
Tento švédský dům se nachází asi čtyři hodiny jižně od Stockholmu, v malé vesničce Kristdala. Tento třílůžkový dům s jednou koupelnou je v rekonstrukci, ale stále potřebuje nějakou práci. Má téměř 1 400 čtverečních stop obytné plochy, kuchyň, jídelnu, obývací pokoj s kamny na dřevo a sklep. Na zahradě jsou ovocné stromy, břízy a velký trávník, dále garáž a přístavba.
Pamatujte, že nevyděláváme peníze na žádném seznamu sdíleném zde v sekci Your Daily Dream Home. Nemáme žádného psa v boji. Jen sdílíme skvělé vlastnosti, které jsme našli.
Tuto nemovitost jsem nenavštívil ani jsem ji nezkoumal. Pokud vás nabídka zaujala, měli byste si najmout právníka a provést vlastní due diligence.
